家を売ろうと考えたとき、まず気になるのは「いくらで売れるか」だと思います。ただ、実際に手元に残るお金は、売れた金額から、さまざまな費用や税金を差し引いた額です。
住み替えの資金計画を立てるときや、相続した家を兄弟で分けるときには、この差し引く分を先に知っておく必要があります。この記事では、家を売るときにかかる費用を、払う時期ごとに整理してお話しします。
- 売却の費用を「いつ払うか」で分けた全体像
- 仲介手数料の上限額と、印紙税・登記の費用
- 手元に残るお金の考え方と、翌年の税金
費用は「いつ払うか」で整理すると分かりやすい
売却の費用は、名前だけ並べると数が多く、混乱しがちです。払う時期で分けると、売り出す前、売買契約のとき、決済・引渡しのとき、そして翌年の春の4つになります。
このうち、どの家でもほぼかかるのは、契約と決済のときの費用です。売り出す前の費用は土地や建物の状態によって、翌年の税金は利益が出たかどうかによって、かからないこともあります。
一番大きいのは仲介手数料
不動産会社に買主を探してもらう「仲介」で売る場合、売れたときに仲介手数料を払います。金額には法律で上限があり、売買価格が400万円を超える場合は「売買価格×3%＋6万円」に消費税を加えた額です（2026年11月時点）。
2024年7月からは、売買価格が800万円以下の家や土地について、事前に説明して合意を得れば、上限を33万円（税込）まで受け取れる特例ができました。郊外の空き家や古家付きの土地など、価格が低い物件でも不動産会社が動きやすくするための制度です。媒介契約の前に、手数料がいくらになるかを確認してください。
契約と決済のときにかかる費用
売買契約書には、金額に応じた印紙を貼ります（印紙税）。現在は不動産の売買契約書に軽減措置があり、2027年3月31日までに作成される契約書は、次の表のとおりです（2026年11月時点）。
| 契約金額 | 印紙税（軽減後） | 本来の税額 |
|---|---|---|
| 500万円超〜1,000万円以下 | 5千円 | 1万円 |
| 1,000万円超〜5,000万円以下 | 1万円 | 2万円 |
| 5,000万円超〜1億円以下 | 3万円 | 6万円 |
決済の日には、住宅ローンが残っていれば売却代金で完済し、家に付いている抵当権（ローンの担保）を消す登記をします。登録免許税は不動産1個につき1,000円で、土地と建物なら2個分です。これに司法書士への報酬がかかります。金融機関によっては、一括で返すときの手数料もかかるので、早めに問い合わせておくと安心です。
また、その年の固定資産税は、引渡しの日を境に日割りで計算し、買主から売主へ精算金として支払われるのが一般的です。法律の決まりではなく慣習なので、起算日などは契約書で確認してください。
家の状態によってかかる費用
土地の境界がはっきりしていない場合は、隣の土地との境界を確定する測量が必要になることがあります。古い建物を取り壊して更地で売る場合は解体費用、家財が多く残っている場合は片付けや処分の費用もかかります。いずれも金額は土地の広さや建物の構造、荷物の量で大きく変わるので、見積もりを取ってから判断してください。
これらの費用は、買取では買い取る会社が引き受け、価格の中で考える形にすることもできます。仲介で売るか買取にするかを決める前に、どの費用を誰が負担するのかを並べて比べてみてください。
利益が出たら、翌年に税金を払う
家を売って利益（譲渡所得）が出た場合は、翌年の確定申告で所得税と住民税を払います。利益は、売れた金額から、買ったときの代金（建物は使った年数分を差し引く）と、仲介手数料などの売却費用を引いて計算します。
税率は所有期間で変わります。売った年の1月1日時点で5年を超えていれば「長期」となり、所得税15%と住民税5%（ほかに復興特別所得税）です。5年以下だと税率が高くなります（2026年11月時点）。自分が住んでいた家なら、利益から最高3,000万円を差し引ける特例もあります。
税金は売った年の翌年に払うので、住み替え先の購入などで売却代金を使い切ってしまうと、あとで困ることがあります。マンションを売ったときの税金については、こちらの記事でくわしく説明しています。個別の税額は税理士に確認してください。
費用の見込みを確認するときのポイント
- 仲介手数料の額と、払う時期（契約時と決済時の割合）
- 住宅ローンの残高と、一括返済の手数料
- 測量・解体・片付けが必要か、必要なら誰が負担するか
- 買ったときの売買契約書や領収書が残っているか（税金の計算に使う）
- 税金の特例が使えそうか、翌年に払う税金の見込み額
査定のときに金額だけを聞いて終わりにせず、「結局いくら残るのか」まで確認しておくと、住み替えや相続の話し合いが進めやすくなります。
当社では、仲介で売る場合と買取の場合の両方について、かかる費用と手元に残る額の見込みを並べてお伝えしています。葛飾区・江戸川区を中心に、東京23区の戸建て・マンション・土地に対応しています。