間口が狭くて車が停めにくい。道路から細い通路を入った奥に家が建っている。土地が三角形に近く、使いにくい形をしている。こうした土地や戸建てを売ろうとして「形が悪いから売れないのでは」と心配される方は少なくありません。
この記事では、狭小地・旗竿地・不整形地を持っていて売却を考えている方に向けて、なぜ売りにくいと言われるのか、売る前に何を確認すればいいのか、どんな売り方があるのかをお話しします。
- 狭小地・旗竿地・不整形地が売りにくいと言われる理由
- 旗竿地で必ず確かめたい「通路の幅と長さ」
- 仲介・お隣への打診・買取、それぞれが向くケース
「形の悪い土地」とはどんな土地か
不動産の現場で「形の悪い土地」と呼ばれるものには、大きく3つの種類があります。
葛飾区や江戸川区のように古くからの住宅地が多い地域では、大きな土地を分けて売った結果、旗竿地や間口の狭い土地ができていることがよくあります。こうした土地は、周りの整った形の土地と比べると相場より安くなりやすいのは事実です。ただ、「売れない」わけではありません。どこに問題があるかを先に整理すれば、売り方を選べます。
売りにくいと言われる理由
買う方の多くは、その土地に家を建てて住むことを考えています。形が悪い土地では、建てられる家の大きさや間取りが限られ、駐車場がとれないこともあります。建物が密集した場所では、工事の車両や重機が入りにくく、建築費が割高になることもあります。
もう一つは、住宅ローンです。金融機関は土地の形や広さも見て担保の評価を出すため、旗竿地や狭小地では評価が低めに出ることがあります。買主が希望どおりの金額を借りられなければ、売買の話は進みません。買う人が限られる分、売れるまでの期間が長くなりやすいのです。
旗竿地で必ず確かめたい「通路の幅と長さ」
旗竿地で一番大事なのは、その土地にもう一度家を建てられるかどうかです。建築基準法では、原則として幅4m以上の道路に、敷地が2m以上接していなければ建物を建てられません（接道義務）。さらに東京都では、建築安全条例で通路部分（路地状部分）の長さに応じた幅が決められています。
通路の幅が、入口では2mあっても奥で1.8mに狭くなっている、ということもあります。ブロック塀の位置で見た目の幅と登記上の幅が違うこともあるので、測量図や現地で確かめてください（2026年11月時点。建物の規模や構造によって条件は変わります）。売る前に確認しておきたい点をまとめると、次のとおりです。
| 確認すること | 理由 |
|---|---|
| 道路に接している幅と、通路の一番狭いところの幅 | 建て替えができるかどうかに直結する |
| 通路の長さ | 東京都の条例で、長さに応じて必要な幅が変わる |
| 前の道路が建築基準法上の道路か | 法律上の道路でなければ、接道していないことになる |
| 水道・ガス・排水管が他人の土地を通っていないか | 引き直しの費用や、お隣の承諾が必要になることがある |
| 境界標がそろっているか | 面積が小さい土地ほど、境界のずれの影響が大きい |
| 敷地面積の最低限度が決められていないか | 区や地域によっては、決められた面積より小さく分けられない |
通路の幅が足りず、建て替えができない土地の売り方については、こちらの記事で詳しく説明しています。
形の悪い土地の3つの売り方
建て替えの条件を満たしているかどうかで、選べる売り方が変わってきます。
仲介で個人に売る場合は、「この土地にどんな家が建つか」を見せられるかが分かれ目です。形の悪い土地は、図面だけでは暮らしのイメージがわきにくいもの。建築会社に簡単なプランを描いてもらい、売り出しの資料に添えると、検討してくれる人が増えることがあります。
お隣に声をかける方法は、意外と見落とされがちです。お隣にとっては、土地をつなげることで形が整ったり、駐車場がとれたりすることがあります。ただし、相手の事情しだいで話が止まることもありますし、価格や境界の扱いは口約束にせず、不動産会社を通して書面で決めてください。
不動産会社の買取は、建て替えの条件に不安がある、売る期限が決まっている、古い建物の片付けや解体まで手が回らない、という方に向いています。買い取る側が手間やリスクを見込む分、価格は仲介より下がりやすくなります。建て替えができる土地で、時間にも余裕があるなら、まず仲介を考えてよいと思います。
当社へのご相談について
当社は自社で土地や戸建てを買い取り、再販しています。そのため、形の悪い土地でも「どんな家なら建てられそうか」「どこが買主の不安になりそうか」を買う側の目線でお伝えできます。仲介で売る場合と買取の場合を並べてご説明しますので、どちらが合うか比べてみてください。葛飾区・江戸川区を中心に、東京23区の土地・戸建てに対応しています。