買取の査定を何社かに頼むと、会社によって金額がかなり違うことがあります。「どうしてこんなに差が出るのか」「この金額は妥当なのか」と迷う方も多いと思います。
当社は自社で買い取った家をリフォームして販売しているので、買い取る側がどう計算しているかをよく知っています。この記事では、買取価格の決まり方と、査定のときに見ているところをそのままお話しします。
- 買取価格が「再販価格からの逆算」で決まる仕組み
- 古い家ほど買取価格が下がりやすい理由
- 複数社の買取価格を比べるときに確認したいこと
買取価格は「売れる価格からの逆算」で決まる
買取をする不動産会社は、買い取った家を直してもう一度売ります。そのため、まず「直したあといくらで売れそうか」という再販の想定価格を出し、そこから必要な費用と利益を差し引いて買取価格を決めます。
差し引くものは、主に次のとおりです。
- リフォーム・解体の費用：内装や設備の交換、外壁や屋根の補修、建物が古ければ解体費用
- 税金・登記の費用：買い取るときの登記費用や不動産取得税など
- 保有中の費用：工事から売れるまでの間の借入金の金利、固定資産税、管理費など
- 販売経費：広告費や、再販のときに仲介会社へ払う手数料
- 利益とリスクの分：想定より工事費がかかる、売れるまで時間がかかる、といったリスクへの備え
会社によって金額に差が出るのは、再販の想定価格の見立てと、工事にかける費用の考え方が違うからです。同じ家でも、フルリノベーションして売る会社と、最低限の手直しで売る会社では、計算が変わります。
古い家ほど買取価格が下がりやすい理由
築年数が古い家は、工事費がかさむだけでなく、「開けてみないと分からない」部分が多くなります。床をはがしたら土台が傷んでいた、配管を交換する必要があった、ということは実際によくあります。
逆に言えば、売主さんは買取で売ることで、この責任を不動産会社に移せます。古い家を個人に売るときの不安が大きい場合は、この点も含めて比べてみてください。
買い取る側が査定で見ているところ
現地を見るときは、再販の想定価格と工事費を見積もるための点を確認しています。
戸建てで特に大きいのは、道路との接し方です。建築基準法では、原則として幅4m以上の道路に2m以上接していないと建て替えができません。建て替えできない土地は買主が住宅ローンを組みにくいため、再販の想定価格が大きく下がります。
マンションでは、室内より先に建物全体の管理を見ます。修繕積立金が不足していて近いうちに値上げや一時金が見込まれる場合や、旧耐震で買主の住宅ローンや税金の優遇に影響がある場合は、再販の価格に響きます。
買取価格を比べるときに確認したいこと
複数社の査定を比べるときは、金額だけでなく、条件も並べて見てください。金額が高くても、売主さんの負担が多ければ手元に残るお金は変わります。
| 確認すること | 理由 |
|---|---|
| 契約後に金額が下がる条件はあるか | 「建物を調べてから減額」のような条件があると、最初の金額どおりにならないことがある |
| 荷物（残置物）はそのままでよいか | 片付けや処分の費用を売主が負担する場合、その分手取りが減る |
| 契約不適合責任は免責か | 売ったあとに不具合が見つかったときの負担が変わる |
| 測量や解体の費用はどちらが負担するか | 土地の測量や建物の解体は、数十万円以上かかることが多い |
| いつ決済（入金）できるか | 住み替えや相続税の納付など、お金が必要な時期に間に合うか |
買取と仲介のどちらで売るか迷っている方は、こちらの記事も参考にしてください。
当社の買取査定について
当社では、買取価格をお伝えするときに、どこにどれくらいの費用がかかる見込みかも項目ごとに説明しています。金額の理由が分かれば、ほかの会社の査定と比べるときにも判断しやすくなるはずです。葛飾区・江戸川区を中心に、東京23区の戸建て・マンション・土地に対応しています。