今の家を売って、新しい家に移りたい。住み替えを考え始めた方が最初に迷うのが、「先に売るか、先に買うか」です。売るのと買うのを同じ日にぴったり合わせられればよいのですが、実際にはどちらかが先になることがほとんどです。
この記事では、今の家を売りながら次の住まいを探している方に向けて、「売り先行」と「買い先行」の違いと、それぞれで気をつけたいことをお話しします。当社は買取と仲介の両方を行っているので、買取を組み合わせる方法にも触れます。
- 売り先行と買い先行の違い
- それぞれが向いている人と、気をつけること
- 迷ったときに最初に確認したいこと
売り先行と買い先行、何が違うのか
「売り先行」は、今の家の売却を先に進め、売れる金額が決まってから新しい家を買う進め方です。「買い先行」はその逆で、新しい家を先に買って引っ越し、そのあとで今の家を売ります。
ひと言でまとめると、売り先行はお金の見通しが立てやすい代わりに、住まいの段取りが難しくなる方法、買い先行は住まいの段取りは楽な代わりに、お金の負担が重なりやすい方法です。どちらが正解ということはなく、ご家庭の事情でどちらを重く見るかが変わります。
売り先行が向いている人と、気をつけること
新しい家の頭金に、今の家を売ったお金を充てる予定の方は、売り先行が基本になります。今の家の住宅ローンが残っている場合も、売って完済できるかどうかを先に確かめられるので安心です。売れる金額が決まってから家を探すので、予算を立てやすいのも利点です。
気をつけたいのは、売れたあとの住まいです。引渡しの日までに新しい家が決まっていなければ、賃貸などの仮住まいに一度移ることになり、家賃と引越し2回分の費用がかかります。
買い先行が向いている人と、気をつけること
お子さんの入学や通院の都合で住む場所や時期を先に決めたい方、気に入った家が見つかって逃したくない方には、買い先行が合っています。引越しが1回で済み、今の家を空き家の状態で売り出せるので、内覧の対応もしやすくなります。
一方で、今の家が売れるまでは、2軒分の住宅ローンや固定資産税、管理費などを払い続けることになります。新しい家のローンの審査では、今の家のローンの返済も含めて返せるかを見られるため、借りられる額が思ったより少なくなることもあります。
売却代金が入るまでの間だけお金を借りる「つなぎ融資」という方法もありますが、金利や手数料、使える条件は金融機関によって違います。もうひとつ大事なのが、今の家が思った金額で売れなかったときのことです。期限が近づいて値下げを重ねる、ということにならないよう、「いつまでに、いくら以上なら売る」という線を最初に決めておくことをおすすめします。
迷ったときに最初に確認したいこと
どちらにするかを決める前に、次の点を確認しておくと話が進めやすくなります。
- 今の家の住宅ローンの残高（返済予定表や残高証明書で確認）
- 今の家がいくらくらいで売れそうか（査定は仲介と買取の両方で）
- 新しい家の頭金に、手元の預貯金からいくら出せるか
- 引越しの期限（入学、転勤、契約更新など）があるか
- 新しい家の住宅ローンで、いくらまで借りられそうか（事前審査）
今の家のローンが売却額で完済できるかどうかは、住み替えの進め方を決めるうえで一番大きな点です。残高が売れる金額を上回りそうな場合の考え方は、こちらの記事で説明しています。
買取を組み合わせるという考え方
住み替えで不安が大きいのは、「いつ、いくらで売れるか分からない」ことです。不動産会社が直接買い取る買取なら、金額と引渡しの時期を早い段階で決められるので、売り先行でも買い先行でも、予定が立てやすくなります。
| 売り方 | 住み替えで良いところ | 気をつけること |
|---|---|---|
| 仲介 | 買主を広く探すので、価格は買取より高くなりやすい | 売れる時期と金額が読みにくい。内覧の対応がある |
| 買取 | 金額と引渡しの時期を早く決められる。内覧の対応がいらない | 価格は仲介の相場より低くなることが多い |
時間に余裕があり、少しでも高く売りたい方は、まず仲介で売り出すのが合っています。新居の引渡しが迫っている方や、2軒分の支払いを長く続けられない方は、買取も選択肢に入れて比べてみてください。
住み替えのご相談
当社では、仲介で売り出す場合の見込みと、買取の場合の価格を両方お出しし、新しい住まいの入居時期に合わせた引渡しの段取りもご相談に乗っています。葛飾区・江戸川区を中心に、東京23区の戸建て・マンションに対応しています。