「親から相続した実家が、きょうだいの共有名義になっている」「夫婦で持分を分けて買った家を売りたい」。共有名義の不動産は、持ち主のひとりの判断だけでは売れません。話がそろわないまま何年も過ぎている、という方もいると思います。
この記事では、共有名義の家や土地を売るときの確認点と、話がまとまらないときの選択肢をお話しします。当社は買取と仲介の両方を行っていますので、それぞれが向く場面も正直に書きます。
- 「全体を売る」と「自分の持分だけ売る」の違い
- 売り出す前に共有者で決めておきたいこと
- 反対の人や連絡が取れない人がいるときの選択肢
全体を売るには、共有者全員の同意が必要です
共有名義とは、1つの不動産を複数の人で持ち、それぞれの権利の割合（持分）を登記している状態です。持分は「2分の1」のような割合で、「1階は兄、2階は弟」と場所が分かれているわけではありません。
そのため、不動産全体を売るには共有者全員の同意が必要です。持分が一番大きい人でも、ほかの人の同意なしに全体を売ることはできません。一方、自分の持分だけなら単独で売れますが、買主はほかの共有者と一緒に持つことになるため、買い手は限られます。
売り出す前に確認しておきたいこと
まず、登記事項証明書（登記の内容を記した書類）で、今の名義と持分を確かめます。亡くなった親の名義のままなら、相続登記をしてからでないと売れません。
夫婦の共有で住宅ローンが残っている場合は、残高も確認します。売るときは原則として完済し、抵当権（金融機関の担保の権利）を消す必要があります。相続した家の手続きの順番は、こちらの記事で説明しています。
共有者で決めておきたいこと
つまずきやすいのは、途中で意見が割れることです。査定の前後に、次の点を話し合っておくと進めやすくなります。
- 売るのか、共有者の誰かが買い取るのか
- いくらまでなら売ってよいか（最低価格）
- いつまでに売りたいか
- 不動産会社とのやり取りの窓口を誰にするか
- 測量、解体、片付け、仲介手数料などの費用を誰が負担するか
- 手元に残ったお金をどう分けるか
窓口をひとりに決めても、査定の結果は全員で見ておくと安心です。代金は持分どおりに分けるのが基本で、違う割合にすると贈与税の問題が生じる場合があります。分け方を変えたいときは、先に税理士に確認してください。
契約と決済は、共有者全員が売主として関わります。遠方の方は委任状で代理を立てる方法もありますが、本人の意思確認は行われます。印鑑証明書なども人数分必要です。
話がまとまらないときの選択肢
反対の人がいるときは、理由を聞くところから始めます。価格への不満か、時期の問題か、家への思い入れかで、話の進め方は変わります。誰かが住み続けたい場合は、その人がほかの持分を買い取る方法もあります。協議ができなければ裁判所に分割を請求する制度もありますが、競売になることもあるので、弁護士とよく相談してください。
連絡が取れない人がいるときは、2023年4月に始まった制度が使える場合があります。裁判所の決定を受けて、その人の持分を取得したり、持分を譲渡する権限を得て全体を売ったりできるものです。ただし、遺産分割がまだの相続の持分では、相続の開始から10年が過ぎている必要があります。
認知症などで判断が難しい人がいるときは、本人に意思能力がなければ売買契約を結べません。ご家族が代わりに署名することはできないので、家庭裁判所での成年後見の手続きなどを、司法書士や弁護士に相談してください。
税金は共有者ごとに考えます
売却の利益（譲渡所得）は持分に応じて共有者ごとに計算し、確定申告も一人ずつ行います。自宅として住んでいた家を売るときの3,000万円特別控除も、使えるかどうかを共有者ごとに判定し、要件を満たす人はそれぞれ最高3,000万円まで控除できます（2026年11月時点）。
親が住んでいた空き家を相続して売る場合には、別の特例があります。適用は2027年12月31日までの譲渡で、その家と敷地を相続した人が3人以上なら、1人あたりの控除は最高2,000万円です。要件が細かいので、税額は税理士に確認してください。
買取と仲介、どちらが合うか
買取でも仲介でも、全体を売るなら全員の同意が必要な点は変わりません。違いは価格と時間です。
| 売り方 | 向いている場合 | 気をつけたいこと |
|---|---|---|
| 仲介 | 全員が売却を急いでおらず、市場で買主を探す時間を取れる | 売れる時期が読みにくく、その間は全員の連絡体制を保つ必要がある |
| 買取 | 相続の精算などで時期を決めたい、遠方の共有者が多く内覧の対応が難しい、家が古く荷物も多い | 一般に、仲介で買主が見つかる場合の価格より低くなりやすい |
当社では、買取と仲介の両方の見立てをお伝えします。全員の話がそろう前の、お一人からのご相談でもかまいません。葛飾区・江戸川区を中心に、東京23区の戸建て・マンション・土地に対応しています。