実家の土地を売ろうとしたら、境界の杭がどこにも見当たらない。ブロック塀がうちのものなのか、お隣のものなのか分からない。古い戸建てや相続した土地では、こうしたことが珍しくありません。
この記事では、境界がはっきりしない土地や戸建てを売ろうとしている方に向けて、なぜ境界が問題になるのか、測量とお隣との確認をどう進めるのか、そして「測量してから売るか、そのまま売るか」の考え方をお話しします。
- 境界があいまいな土地が、売るときに問題になる理由
- 確定測量とお隣との立会いの流れ
- 測量してから売るか、そのまま買取で売るかの目安
「境界があいまい」とはどんな状態か
土地の境界には、お隣との境（民民境界）と、道路や水路との境（官民境界）の2種類があります。境界の角には、本来は「境界標」と呼ばれるコンクリートの杭や金属のプレートが入っています。
ところが、長く住んでいるうちに、外構工事や道路工事で境界標がなくなってしまうことがあります。塀やフェンスが境界の上に立っているのか、どちらかの敷地の内側にあるのかも、見た目だけでは分かりません。法務局にある測量図が昔のもので、今の土地の形と合わないこともあります。登記簿に書かれた面積と、実際に測った面積が違うのも、古い土地ではよくあることです。
売るときに境界が問題になる理由
買う側からすると、どこからどこまでが自分の土地になるのか分からないまま買うのは不安です。将来家を建て替えるとき、お隣と境界でもめれば工事が進みません。屋根や塀、植木の枝、配管などがお隣にはみ出している（または、はみ出されている）ことを「越境」といい、これも買主が気にする点です。
そのため、仲介で個人の方に売る場合は、売主が境界を確定させてから引き渡すことを条件にするのが一般的です。境界がはっきりしないままでは、買主が見つかっても契約の段階で話が止まってしまうことがあります。
確定測量とお隣との立会いの流れ
境界をはっきりさせるには、土地家屋調査士に「確定測量」を頼みます。確定測量は、お隣や役所と境界の位置を確かめ合い、書面に残すところまで行う測量です。自分の土地だけを測る「現況測量」とは違います。
一番時間がかかりやすいのは、立会いの日程調整です。お隣が複数あれば全員の都合を合わせる必要があり、道路に面していれば役所とのやり取りも加わります。期間は数か月、費用は土地の広さや接する道路によって変わりますが、数十万円以上かかることが多いと考えておいてください（2026年11月時点）。売る時期が決まっている方ほど、早めに動き始めると安心です。
測量を頼む前に、手元に次のものがあるか確かめておくと話が早く進みます。
- 購入時や相続時の測量図、境界確認書（お隣の署名入りの書面）
- 購入時の売買契約書・重要事項説明書
- 現地の境界標の有無（杭やプレートが残っている角）
- 塀やフェンスを誰がいつ作ったか、分かる範囲の記録
- お隣の所有者と連絡が取れるか
道路との境界は、道路の幅やセットバックとも関わります。古い住宅地で道路が狭い場合は、こちらの記事もあわせてご覧ください。
お隣と話がまとまらないとき
お隣の所有者が亡くなって相続の手続きが済んでいない、遠方に住んでいて連絡がつかない、境界の位置について考えが合わない。こうした理由で立会いが進まないこともあります。
話し合いで決まらない場合には、法務局の「筆界特定制度」を使う方法があります。登記上の境界（筆界）がどこにあったかを、専門の登記官が調べて示す制度です。ただ、これは所有権の範囲そのものを決めるものではなく、結論が出るまでに時間もかかります。裁判で争う方法もありますが、さらに負担は大きくなります。
測量してから売るか、そのまま売るか
境界があいまいな土地の売り方は、大きく分けて2つです。
時間に余裕があり、お隣とも普通にやり取りができるなら、確定測量をしてから仲介で売り出すほうが、買主の幅が広がり、価格の面でも有利になりやすいと考えます。測量費用はかかりますが、境界がはっきりした土地は買主が安心して検討できます。
一方で、売る期限が決まっている、お隣の所有者が分からない、建物も古くて片付けや解体まで手が回らない、という場合は、境界が確定していない状態のまま不動産会社に買い取ってもらう方法もあります。その分の手間やリスクを買う側が見込むので、価格は仲介より下がりやすくなります。測量を誰が行うのか、契約後に境界の問題が見つかったら価格が変わるのかは、会社によって条件が違うので、契約前に確かめておいてください。
当社へのご相談について
当社は自社で土地や戸建てを買い取って再販しているので、境界があいまいな物件も、買う側の目線で何が問題になりそうかをお伝えできます。測量をしていない段階でもご相談いただけますし、必要に応じて土地家屋調査士と連携し、仲介で売る場合と買取の場合を並べてご説明します。葛飾区・江戸川区を中心に、東京23区の土地・戸建てに対応しています。