不動産経済研究所は2026年10月20日、首都圏（東京・神奈川・埼玉・千葉）の新築マンションの市場動向を公表しました。2026年度上半期（4〜9月）に発売された住戸の平均価格は1億1,494万円で、年度の上半期として初めて1億円を超えました。一方、9月だけを見ると、発売した月のうちに売れた割合（初月契約率）は50.4%まで下がっています。
「新築はもう手が届かないのでは」「持っているマンションの価値にも関係があるのか」と気になっている方もいると思います。この記事では、発表の中身と、これから買う人・売る人が確認しておきたいことをお話しします（2026年10月時点の情報です）。
- 2026年度上半期の首都圏の新築マンションの価格と発売戸数
- 9月に契約率が下がり、在庫が増えていること
- これから買う人・マンションを売る人が確認したいこと
何が発表されたか
不動産経済研究所は、首都圏で発売された新築分譲マンションの戸数や価格を毎月集計している民間の調査会社です。今回は9月分と、4〜9月の半年分がまとめて公表されました。
上半期の発売は8,601戸で、前年同期より6.0%減りました。平均価格は前年同期より21.1%高い1億1,494万円、1㎡あたりの単価は170.0万円で、どちらも4年続けて最高値を更新しています。地域別に見ると差が大きく、東京23区は1億7,925万円（34.7%上昇）でしたが、神奈川県と埼玉県は前年より少し下がっています。
研究所は価格が上がった理由として、東京23区や周辺部での大規模で高額な住戸の発売や、工事費の上昇などを挙げています。
9月は契約率が下がり、在庫が増えた
9月単月では、発売が1,142戸で前年同月より40.1%減りました。初月契約率は50.4%で、前の月より10.7ポイント低くなっています。発売しても月内に契約に至らなかった住戸が増え、9月末の販売在庫は6,775戸と4か月続けて増えました。1年前の9月末は5,879戸でした。
9月の平均価格は9,552万円で、前年同月より4.1%下がりました。ただ、月ごとの平均価格は、その月に高額な大型物件が発売されたかどうかで大きく動きます。たとえば7月の平均は1億6,493万円でした。1か月の数字だけで「値下がりが始まった」と読むのは早いと思います。研究所は10月の発売を1,500戸程度と見込んでいます。
買う人・売る人が確認したいこと
これから家を買う方は、新築マンションの平均価格をそのまま「自分が買う家の値段」と考えなくて大丈夫です。平均を押し上げているのは都心部の高額な住戸で、地域や広さ、駅からの距離で価格は大きく違います。予算に合わせて、中古マンションや戸建ても並べて比べると選択肢が広がります。
- 住宅ローンの借入額と毎月の返済額を、今の金利で試算したか
- 新築だけでなく、中古マンション・戸建ても候補に入れて比べたか
- 新築の場合、引渡しの時期と、その時点の金利で借りることになるかを確認したか
- 価格だけでなく、管理費・修繕積立金を含めた毎月の支払いで考えたか
マンションを売る方は、近くの新築の価格を見て「うちも高く売れるはず」と考えるのは避けたほうが安全です。新築と中古では買う人の比べ方が違い、中古の価格は近くの中古の成約事例をもとに考えるのが基本です。新築の契約率が下がっている今は、買う人がじっくり比べている時期とも言えます。
まとめ
首都圏の新築マンションは、上半期の平均価格が初めて1億円を超えた一方で、9月は契約率が50.4%に下がり、在庫が増えました。今後の動きは決まっておらず、地域や物件によっても事情は違います。買う方は今の金利で無理のない予算を確かめ、新築・中古・戸建てを並べて考えるのがおすすめです。当社では、物件探しと合わせて住宅ローンの返済の試算についてもご相談に乗っています。
出典：不動産経済研究所「首都圏 新築分譲マンション市場動向 2026年度上半期（2026年4月〜2026年9月）」（2026年10月20日）https://www.fudousankeizai.co.jp/share/mansion/689/2649_s.pdf、同「首都圏 新築分譲マンション市場動向 2026年9月」（2026年10月20日）https://www.fudousankeizai.co.jp/share/mansion/691/RtE7hi21.pdf、東日本不動産流通機構「月例速報 Market Watch サマリーレポート 2026年9月度」（2026年10月13日）https://www.reins.or.jp/pdf/trend/mw/mw_202609_summary.pdf