東京23区で家を探し始めると、「同じ予算でも、区によって買える家がまるで違う」と感じる方が多いと思います。特に、世田谷区や杉並区などの西側と、葛飾区・江戸川区・足立区などの東側では、土地の値段に大きな開きがあります。
この記事では、東京都が公表した2026年の基準地価をもとに、東側と西側で同じ予算を使ったときの違いと、値段だけで決めないために比べてほしい点をお話しします（2026年11月時点の情報です）。
- 23区の東側と西側で、住宅地の平均価格にどれくらい差があるか
- 同じ予算で買える土地の広さの目安
- 値段以外に比べておきたい5つの視点
東側と西側で、土地の値段はどれくらい違うか
基準地価は、東京都が毎年7月1日時点の土地の価格を調べて公表しているものです。2026年の住宅地の平均価格（1㎡あたり）を区ごとに並べると、次のようになります。
杉並区・世田谷区は1㎡あたり77〜78万円台、葛飾区は38万5,000円で、およそ2倍の差があります。駅の周りで比べても、荻窪駅の周辺が84万円、小岩駅の周辺が50万1,000円と、開きは同じくらいです。
ただ、きれいに「西が高く、東が安い」と分かれるわけではありません。同じ東側でも、都心に近い江東区・墨田区は西側の区に近い水準です。反対に、西側でも練馬区は46万4,000円で、江戸川区とそれほど変わりません。土地の値段は「東か西か」より、都心までの近さや路線の便利さで決まる部分が大きいと考えてください。
同じ予算で、土地はどれくらいの広さになるか
イメージしやすいように、土地に4,000万円を使うとした場合の広さを、平均価格から計算してみました。建物の費用や諸費用は含まない、土地だけの計算です。
葛飾区なら約104㎡（約31坪）、世田谷区や杉並区では約52㎡（約16坪）前後です。30坪あれば、駐車スペースのある2階建てを考えられる広さです。15坪前後になると、建物を縦に伸ばして3階建てにするか、マンションも含めて考えるのが現実的になってきます。
値段以外に比べておきたい5つの視点
土地が広く買えることは東側の分かりやすい良さですが、それだけで決めると、住んでから「思っていたのと違う」となりかねません。当社が物件を見るときにも確かめている点を、5つにまとめました。
建物の制限は、見落とされやすい点です。西側の住宅地には「第一種低層住居専用地域」が広く指定されていて、建物の高さが10mまたは12mまでに抑えられ、建ぺい率・容積率も低めの所が多くあります。落ち着いた街並みになる一方、狭い土地では建てられる家の大きさが限られます。東側は住居系の地域や準工業地域が多く、住宅と町工場・商店が混じる地域もあります。狭めの土地に3階建ての戸建てが建つことが多いのは、こうした制限の違いも関係しています。
道路と水害は、東側で特に確かめてほしい点です。古くからの住宅地には幅4m未満の道路が多く、建て替えのときに敷地の一部を道路として下げる「セットバック」が必要な場合があります。また、荒川・江戸川に近い地域では、区のハザードマップで浸水の深さや期間を確認しておくと安心です。西側でも、低い土地での大雨による浸水や、崖・擁壁のある土地には注意が必要です。
ハザードマップの見方は、こちらの記事で詳しく説明しています。
物件を見る前に確認したいこと
エリアを決める前に、次の点を家族で話しておくと、東西どちらを選ぶにしても迷いが少なくなります。
- 職場や学校まで、乗り換えの回数と時間はどれくらいまで許せるか
- 必要な広さは土地か建物か。駐車場や庭は必要か
- 3階建て（階段の多い暮らし）でもよいか
- 気になる土地の用途地域・前面道路の幅・ハザードマップを確認したか
- 戸建てとマンションの両方を候補にするか
なお、地価の上がり方も区によって違います。2026年の基準地価では、住宅地の前年比は葛飾区5.8%、江戸川区6.2%、世田谷区6.2%、杉並区8.1%でした。どちらにしても、1年前の感覚で予算を立てると足りないことがあるので、最新の売り出し価格で確かめることをおすすめします。
葛飾区・江戸川区にお住まいで、住み替えのために今の家の価格を知りたい方は、査定のご相談も受け付けています。
家探しのご相談
当社は葛飾区・江戸川区を中心に、東京23区で戸建て・マンションの買取と販売をしています。東側・西側どちらの物件でも、土地の値段だけでなく、建物の制限や道路、水害の想定まで一緒に確かめながら、ご予算に合った探し方をご提案します。
出典：東京都財務局「令和8年東京都基準地価格の概要」（2026年9月15日）https://www.zaimu1.metro.tokyo.lg.jp/kijun/R8nen/01-01_r8gaiyou.pdf