「親が介護施設に入って、実家が空いたままになっている」「施設の費用もかかるので、家を売ることも考えたい」。実家をどうするか、迷っている方も多いと思います。
ただ、親が元気なうちに相続した家とは違い、名義はまだ親のままです。子どもが「代わりに売っておく」というわけにはいきません。この記事では、親が施設に入った後の実家を売るときに、誰が手続きをするのか、どんな順番で確認していけばよいかをお話しします。
- 親名義の家を売るとき、誰が売主になるか
- 親の判断が難しくなっている場合の成年後見
- 3,000万円特別控除の「住まなくなってから」の期限
最初に確かめたいのは「誰が売主になるか」
家を売れるのは、登記上の持ち主です。親の名義なら、売主は親本人です。子どもが窓口になって不動産会社とやり取りすることはできますが、売るかどうか、いくらで売るかを決めるのは親です。
そこで分かれ道になるのが、親本人に「家を売る」ということを理解して判断できる力（意思能力）があるかどうかです。
親が自分で判断できる場合の進め方
親が施設に入っていても、判断する力があれば、親本人が売主として売却できます。売買契約や決済の場に出向くのが難しいときは、委任状を書いてもらい、子どもなどが代理人として手続きする方法があります。
その場合も、司法書士や不動産会社は、親本人に売る意思があるかを直接確認します。施設での面会の手続きや時間の制限もあるので、早めに段取りを組んでおくと安心です。
判断が難しくなっている場合は成年後見
認知症などで判断する力が十分でないと、売買契約を結ぶことができません。ご家族が親の代わりに署名・捺印することもできません。この場合は、家庭裁判所に申し立てて成年後見人を選んでもらい、後見人が親に代わって売却します。
気をつけたいのは、親が住んでいた家を後見人が売るには、さらに家庭裁判所の許可が必要なことです（2026年11月時点）。許可を得ずに売っても、その売却は無効になります。申し立てから売却まで時間がかかるので、施設の費用などお金が必要な時期から逆算して、早めに司法書士や弁護士に相談してください。
親がまだ判断できるうちなら、任意後見契約や家族信託で、将来の売却に備えておく方法もあります。
売るか、しばらく持つか。税金の期限も関係します
「いずれ戻るかもしれない」「家族の気持ちの整理がつかない」と、すぐには決められないこともあると思います。ただ、空き家にしている間も、固定資産税や火災保険、庭木や換気の手入れといった負担は続きます。
税金の面では、時期が関係します。自宅を売ったときの利益から最高3,000万円を差し引ける特例は、住まなくなった家でも、住まなくなった日から3年を経過する日が属する年の12月31日までに売れば、ほかの要件を満たす場合に使えます（2026年11月時点）。
親が施設に入ったまま亡くなり、相続した後に売る場合は、相続した空き家を売ったときの特例が使えることがあります。施設に入る前に親が住んでいた家も、要介護認定などの要件を満たし、入所後にほかの人に貸したり住ませたりしていなければ対象になり得ます。どちらの特例も要件が細かいので、税額は税理士に確認してください。
| 今のうちに売る | しばらく持つ | |
|---|---|---|
| 手続き | 親に判断する力があれば親本人が売主になれる | 判断が難しくなると、成年後見の手続きが必要になる |
| 費用 | 売れれば固定資産税や管理の負担がなくなる | 固定資産税・保険・手入れの負担が続く |
| 税金 | 期限内なら3,000万円特別控除を検討できる | 期限を過ぎると使えなくなる。相続後は空き家の特例を検討 |
| 家族の気持ち | 親が戻る場所がなくなる | 家を残しておける |
売る前に家族で整えておきたいこと
- 登記事項証明書で名義を確認する（親の単独名義か、共有か）
- 権利証（登記識別情報）や購入時の書類がどこにあるか探す
- 住宅ローンや借入の担保が残っていないか確かめる
- きょうだいなど、ほかの家族にも売却を考えていることを伝える
- 家に残っている荷物のうち、親が施設で使う物や残したい物を分ける
- 空き家の間の鍵の管理と、郵便物・見回りの担当を決める
売却の話を、親抜きで家族だけで進めてしまうと、あとで「聞いていない」とこじれることがあります。親の気持ちを聞く時間も、手続きの一部と考えてください。親が亡くなった後に売る場合の流れは、こちらの記事で説明しています。
買取と仲介、どちらで売るか
時間に余裕があり、内覧の立ち会いも家族で対応できるなら、仲介で買主を探すのが一般的です。一方、施設の費用のために売る時期を決めたい、荷物が多く片付けの手が回らない、建物が古く手直しが必要といった場合は、買取が合うことがあります。買取は、仲介で買主が見つかる場合の価格より低くなりやすい点も含めて比べてください。
当社では、買取と仲介の両方の見立てをお伝えします。施設にいるご本人との面談の段取りや、ご家族のお一人からのご相談にも応じます。葛飾区・江戸川区を中心に、東京23区の戸建て・マンション・土地に対応しています。