江戸川区で家を探していると、駅に近い便利な場所や、公園が多く子育てしやすそうな住宅地がたくさん見つかります。一方で、「水害が心配」「同じ区内でも街の雰囲気がずいぶん違う」と感じる方も多いのではないでしょうか。
当社は江戸川区・葛飾区を中心に、家の買取・販売と仲介をしています。この記事では、江戸川区で家を買おうとしている方に向けて、区の住宅地の特徴と、物件を選ぶときに確認しておきたい点をお話しします。
- 江戸川区の地形と、水害への備えが大切な理由
- 区画整理された街並みと、古くからの住宅地の違い
- 物件を選ぶときに確認したいことと、確認先
川と海に囲まれた、低い土地の多い区
江戸川区は、西を荒川、東を江戸川、南を東京湾に囲まれています。区のハザードマップによると、陸域の約7割が満潮時の水面より低い、いわゆる「ゼロメートル地帯」です（2026年10月時点）。街を歩いているとほとんど平らに見えますが、川の堤防に上ると、住宅地のほうが川の水面より低いことが分かります。
ふだんは堤防と排水の設備が街を守っていますが、想定される最大規模の台風や大雨では、区のほとんどが浸水し、深いところでは10m以上、長いところでは2週間以上水が引かないと想定されています。家を買うかどうかを決める前に、この前提は知っておいていただきたいと考えています。
ハザードマップで見ておきたいところ
区は2019年に水害ハザードマップを作り、東京都が新しい高潮の想定を出したことを受けて、2025年7月に改定しました。区のホームページで見られるほか、区役所でも受け取れます。物件の住所が決まったら、次の点を確かめてください。
- 想定される浸水の深さ。建物の何階まで水が来る想定か
- 浸水が続く期間。数日か、1週間以上か
- 荒川・江戸川の洪水、高潮、大雨のうち、どの想定で浸水するか
- 近くの避難先と、区外へ避難するときの行き先や手段
大規模な水害が予想されるときは、江東5区（墨田区・江東区・足立区・葛飾区・江戸川区）が共同で判断し、区民は原則として区の外へ避難する「広域避難」をとることになっています。
家選びの面では、「いざというとき、どこへ、どうやって移動するか」を具体的に考えられるかが大切です。親戚や勤め先が区外にあるか、車があるかによっても、同じ物件の感じ方は変わります。なお、不動産会社には、契約前の重要事項説明でハザードマップ上の物件の位置を説明する義務があります。気になる点はその場で遠慮なく質問してください。
区画整理された街と、古くからの住宅地
江戸川区では、道路や区画をまとめて造り直す「土地区画整理事業」が広い範囲で行われてきました。区のまとめでは、東京都が行った7地区で約529ha、地権者の組合が行った13地区で約678haの事業が完了しています（2026年10月時点）。こうした地区は道路が広く、区画も整っているので、建て替えや車の出し入れがしやすいのが特徴です。
一方で、昔からの住宅地には、幅4mに満たない細い道路や、形が不ぞろいな土地も残っています。こうした道路に面した土地では、建て替えのときに敷地の一部を道路として下げる「セットバック」が必要になり、建てられる家が小さくなることがあります。詳しくはこちらの記事で説明しています。
駅との距離と、日々の移動
区内の鉄道は、北から順にJR総武線、都営新宿線、東京メトロ東西線、JR京葉線と、どれも都心に向かって東西方向に走っています。都心への通勤はしやすい反面、区の中を南北に移動するときはバスが中心になります。駅から離れた住宅地は、土地が比較的広く、落ち着いた環境のところも多いので、「最寄り駅までの距離」だけでなく「バスの本数や自転車での移動」も含めて考えると、選べる範囲が広がります。
物件を選ぶときの確認先
ここまでの内容を、どこで確認できるかと合わせてまとめました。
| 確認すること | 主な確認先 |
|---|---|
| 浸水の深さ・続く期間 | 江戸川区水害ハザードマップ（区ホームページ・区役所） |
| 建物の階数と生活する階 | 販売図面、内覧。マンションは電気設備の位置も管理会社に確認 |
| 前面道路の幅、セットバックの有無 | 区役所の建築の窓口、重要事項説明 |
| 区画整理の地区に入っているか | 区役所の区画整理の窓口、重要事項説明 |
| 火災保険の水災補償 | 保険会社・代理店（補償の範囲と保険料） |
| 駅までの道のり、バスの便 | 現地を平日の朝夕に歩いてみる |
水害の想定がある場所でも、建物の構造や住む階、備え方によって考え方は変わります。大切なのは、知ったうえで納得して選ぶことです。すでに区内に家をお持ちで、住み替えや売却を考えている方は、こちらから査定のご相談もお受けしています。
江戸川区での家探しのご相談
当社は江戸川区で買取・販売を続けてきた会社です。気になる物件があれば、水害の想定や道路の状況も含めて、物件ごとに気になる点を率直にお伝えします。住宅ローンのご相談もあわせてどうぞ。