東日本不動産流通機構（東日本レインズ）は2026年10月13日、首都圏の9月の中古住宅の取引状況を公表しました。中古マンションの成約件数は前年同月より22.7%少なく、6か月続けて減っています。一方で、売り出し中の物件（在庫）は5万件を超えました。
「売りに出しても、思ったように買い手がつかないのでは」「買う側は選びやすくなったのか」と気になっている方もいると思います。この記事では、発表の中身と、売る人・買う人がいま確認しておきたいことをお話しします（2026年10月時点の情報です）。
- 9月の首都圏の中古マンションの成約件数・価格・在庫の数字
- 売り出し価格と成約価格の差が広がっていること
- これから売る人・買う人が確認したいこと
何が発表されたか
レインズは、不動産会社が売り物件の情報をやり取りするシステムで、登録された物件の件数や価格が毎月公表されています。「成約」は売買契約が成立した物件、「在庫」は月末時点で売り出し中の物件です。
9月の首都圏の中古マンションは、成約が3,457件で、平均の成約価格は5,111万円（前年同月比4.5%下落）でした。東京23区に限ると成約は1,385件で、前年同月より30.6%減っています。新たに売り出された物件は17,721件（同15.4%増）で、在庫は50,450件と7か月続けて増えました。
なお、1年前の2025年9月は成約件数がその前の年より46.9%多く、比べる相手の数字が大きかったことも減少率に表れています。レインズは、2025年1月からのシステム改修が成約件数に影響している可能性があるとも注記しています。
売り出し価格と成約価格の差が広がっている
目立つのは、売り出しと成約で価格の動きが分かれていることです。新たに売り出された物件の1㎡あたりの価格は、1年前より16.4%上がりました。これに対して、成約した物件の1㎡あたりの価格は4.8%下がっています。
高めの売り出し価格では成約に結びつきにくく、売れ残った物件が在庫として積み上がっている、という見方ができます。レインズの資料は理由までは書いていませんが、同じ時期には住宅ローンの金利も上がっています。日本銀行は9月に政策金利を1.25%程度に引き上げ、【フラット35】の10月の金利は3.83%と、1年前の1.89%から大きく上がりました。金利は、買う人が出せる金額に関わる要素の一つです。
売る人・買う人が確認したいこと
マンションを売る方は、周りで売り出されている物件の価格だけを見て、売り出し価格を決めないことが大切です。売り出し中の価格は売主の希望で、実際に売れた価格を示すのは成約の価格です。
- 査定額の根拠に、近くの成約事例が使われているか
- 同じマンションや近くで、競合する売り物件がどれくらいあるか
- 売り出してからどれくらいの期間、反響を見て価格を見直すか決めてあるか
- 住み替えや相続などで、売却の期限があるか
期限があって売れるまで待てない場合は、売り出し期間をかけずに価格が決まる買取も選択肢になります。ただ、買取の価格は仲介より低くなるのが一般的なので、時間に余裕があれば仲介で売り出して反響を見る方法もあります。査定額の見方は、こちらの記事でも説明しています。
これから買う方にとっては、在庫が増え、比べられる物件が多くなっています。ただ、価格の交渉に応じてもらえるかは物件や売主の事情しだいです。金利が上がっているので、借入額と毎月の返済額を今の金利で確かめておくと安心です。
まとめ
9月の首都圏の中古マンションは、成約が減り、在庫が増え、売り出し価格と成約価格の差が広がりました。今後の動きは決まっておらず、物件によっても事情は違います。売る方は成約の価格をもとに売り出し価格を考え、買う方は今の金利で無理のない予算を確かめておくことが大切だと思います。当社では、仲介と買取のどちらが合うかも含めて、査定のご相談に乗っています。
出典：東日本不動産流通機構「月例速報 Market Watch サマリーレポート 2026年9月度」（2026年10月13日）https://www.reins.or.jp/pdf/trend/mw/mw_202609_summary.pdf、日本銀行「金融市場調節方針の変更について」（2026年9月18日）https://www.boj.or.jp/mopo/mpmdeci/mpr_2026/k260918a.pdf、住宅金融支援機構「【フラット35】借入金利の推移」https://www.flat35.com/kinri/kinri_suii.html